한번 읽고 한채 마련하는 부동산 경매 어렵지 않아요 - Chapter 2. 얽힌 문제를 분석하라

• 말소기준권리, 말소기준등기 : 소멸과 인수의 기준이 되는 권리를 법으로 정해놓음
• 등기촉탁 : 원래 등기는 당사자가 하는데, 경매와 같이 법원이나 관공서가 등기소에 요청하여 등기하게 되는 것을 말함

낙찰 > 잔금납부 > 등기촉탁

말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들 -> 인수
말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들 -> 말소기준권리와 함께 소멸

말소기준권리가 될 수 있는 등기들

근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, (강제)경매개시결정기입등기

-> 이 중에서 가장 먼저 등기된 권리 하나가 말소기준권리가 된다

(상황에 따라 선순위 전세권이 말소기준권리가 되거나 드물지만 선순위 가처분기입등기일이 말소기준이 되는 경우도 있다)

• 선순위 : 다른 권리자보다 권리가 앞서는 것. 혹은 말소기준권리를 기준으로 순위가 빠른 것
• 후순위 : 다른 권리자보다 권리가 뒤서는 것. 혹은 말소기준권리를 기준으로 순위가 늦는 것

즉 (근)저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매개시결정기입등기 중 접수일자가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다.

가처분의 경우 말소기준권리보다 빠르면 인수되고 말소기준권리보다 늦으면 소멸된다.

말소기준권리보다 빠른 것이든 늦은 것이든 인수되는 권리

• 건물철거 및 토지인도에 관한 가처분 : 가처분을 한 원인이 토지소유자가 자신의 토지 위에 있는 타인의 건물에 대해 건물철거 및 토지를 인도해줄 것을 요구하는 소송에 관한 것일 때 건물철거 및 토지인도에 관한 가처분을 하게 된다.
• 예고등기 : 부동산이 등기와 관련하여 소송 중에 있다는 것을 알리기 위해 등기를 해놓은 것 (2011년 10월 13일 이전에 등기된 것은 효력이 있음)

따라서 초보자는 이런 물건에 접근하지 않는다

임차인의 권리들

전입의 효력 발생일은 다음날(익일) 0시부터이다

• 대항 요건 : 전입신고를 하고 점유를 해야한다
• 대항력 있는 임차인 : 전입과 점유(대항 요건)를 말소기준권리보다 먼저 마친 임차인
• 소액임차인 : 주택임대차보호법에 의해 정해진 어느 일정 금액 이하의 보증금액을 내고 있는 임차인
• 대항력 발생일 : 자신이 갖고 있는 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력이 발생되는 날짜 혹은 시간
• 우선변제권 : 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리
• 최우선변제권 : 순위에 상관없이 다른 권리자보다 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리

임차인이 대항력을 주장할 수 있는 요건

• 전입과 점유를 말소기준권리보다 먼저 마친 경우
• 단, 대항력 발생일은 전입과 점유 효력의 각 발생일 중 늦은 날

임차인이 자신의 보증금액에 대해 경매법원의 배당절차에서 변제를 받으려면

1. 전입과 점유하기
2. 확정일자 받기
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구하기

소액임차인

• 소액보증금액 : 주택임대차보호법에 의해 정해진 일정 금액 이하의 보증금액
• 경매집행비용 : 경매를 집행하는 데 소요되는 비용
• 경매신청채권자 : 경매를 신청한 사람, 은행 혹은 회사
• 제3취득자 : (근)저당권이 설정된 부동산의 소유권, 지상권, 전세권 혹은 임차권을 취득한 자
• 개량 : 더 좋게 고침
• 필요비 : 부동산을 유지하는 데 필수적으로 드는 유지비 혹은 수리비
• 유익비 : 부동산을 개랴아여 가치를 증대시킨 비용
• 임금채권 : 근로자가 일을 한 다음 임금의 지급을 청구할 수 있는 권리
• 안분배당 : 각 채권자들의 채권금액에 대해 비율로 나누어 배당하는 것

1순위: 경매집행비용 (경매신청채권자에게 반환)
2순위: 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존과 개량을 위해 지출한 필요비, 유익비
3순위: 최우선변제(소액임차인의 최우선변제금액, 임금채권)
소액임차인의 최우선변제금은 임금채권 중 근로자의 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금과 동일 순위다. 성립 시기와 상관없이 같은 순위로 보며 배당받을 채권액에 비례해 배당된다.
4순위: 당해세
국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세
지방세 중 재산세, 자동차세, 지역자원시설세 및 지방교육세
5순위: 전세권, (근)저당권, 담보가등기 등 담보물권과 우선변제권이 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들
이러한 권리들은 순위에 따라 배당된다 (당해세 이외의 조세는 법정기일이 기준)
6순위: 일반 임금채권
7순위: 법정기일이 담보물권보다 늦은 조세채권
8순위: 의료보험료, 산업재해보상보험법 및 국민연급법에 의한 보험료 등의 각종 공과금
9순위: 일반채권과 확정일자를 갖추지 않은 임차인의 보증금

• 물권 : 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권인 용익물권과 유치권, 질권, 저당권과 같은 담보물권이 있다.
• 담보물권 : 근저당권, 저당권, 담보가등기 등
• 용익물권 : 타인의 부동산(토지나 건물)을 사용할 수 있는 물권. 지상권, 지역권, 전세권이 있다.
• 유치권 : 타인의 물건에 비용이나 수고를 들인 대가를 전액 받을 때까지 타인의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어, 건물을 지은 건설업자가 건물주에게 건축비를 전액 돌려받을 때까지 건물을 건물주에게 넘겨주지 않고 유치할 수 있다.
• 당해세 : 당해 부동산에 부과되는 국세나 지방세
• 국세 : 국가가 부과 혹은 징수하는 조세
• 상속세 : 상속되는 재산에 부과되는 조세. 국세에 해당한다.
• 증여세 : 증여에 의해 재산이 이전되는 경우 부과되는 조세. 국세에 해당한다.
• 종합부동산세 : 지방자치단체가 토지 및 건물에 대해 부과하는 재산세 이외에 국세청이 어느 일정 기준을 초과하는 토지 및 건물에 대해 누진세율을 적용하여 부과하는 조세. 국세에 해당한다.
• 지방세 : 지방자치단체가 주민에게 부과 혹은 징수하는 조세
• 재산세 : 지방자치단체가 토지 및 건물에 대해 부과하는 조세. 지방세에 해당한다.
• 자동차세 : 자동차를 소유하고 있는 경우 부과되는 조세. 지방세에 해당한다. 여기서는 자동차 소유에 대한 자동차세만 해당한다.
• 지역자원시설세 : 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 등 기타 공공시설에 필요한 비용을 마련하기 위해 그 시설로 인해 이익을 받는 자에게 부과되는 조세. 2011년부터 종전의 지역개발세와 공동시설세가 통합되었다. 여기서는 특정 부동산에 대한 지역자원시설세만 해당된다.
• 지방교육세 : 지방교육의 재정을 마련하기 위해 부과되는 조세. 지방세에 해당한다.
• 조세 : 국가나 지방자치단체가 재정을 마련하기 위해 국민으로부터 강제적으로 징수하는 금적 혹은 물건
• 법정기일 : 다음 중 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다
  1. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세에서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
  2. 과세표준과 세액을 정부가 결정, 경정 또는 수시부과 결정하는 경우에 고지한 해당 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일
  3. 원천징수자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 그 납세의무의 확정일
  4. 제2차 납세의무자의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일
  5. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일
  6. 납세자의 재산을 압류하는 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 그 압류등기일 또는 등록일
• 공과금 : 전기료, 전화요금, 상하수도세, 자동차세, 재산세와 같은 지방세와 종합소득세, 증여세, 갑근세인 국세 등이 이에 해당한다.

해당 부동산의 임차인이 소액임차인에 해당하는지는 소액임차인 범위와 배당금액표를 통해 확인한다.
이때 지역별, 최초 담보물권 등기접수일별로 구분해 확인한다.
소액임차인은 매각가격(낙찰가격)의 1/2 한도 내에서 최우선변제금을 받으며,
임금채권과는 동 순위로 안분배당 받는다.

임차인이 소액임차인에 해당하더라도 반드시 경매개시결정기입등기 전에 전입과 점유를 해야 소액임차인으로 최우선변제금을 받을 수 있다.

소액임차인 분석법

1. 소액임차인 표에서 지역별, 담보물권 등기접수일자로 보증금액 범위를 확인한다.
2. 최우선변제 한도금액을 확인한 후, 매각가격의 1/2 한도 내의 금액을 계산해본다.
3. 임차인이 전입과 점유를 경매개시결정기입등기 이전에 했는지 확인한다.
4. 동 순위가 되는 임금채권이 있는지 확인한다.

가압류는 근저당 같은 담보물권처럼 자신의 순서대로 채권을 받아가지 못한다
가압류는 아무리 날짜가 빨라도 가압류보다 늦게 등기된 권리들과 동 순위로 인정되고 채권비율로 안분배당받게 된다
안분된 금액을 배당받은 후순위 권리들 중 담보물권이 있다면 이 담보물권은 자신보다 늦은 권리들이 안분배당으로 받아간 금액을 자신의 채권에 충족될 때까지 흡수하게 된다

• 흡수배당 : 먼저 안분배당이 이루어졌다면 근저당이나 저당권 같은 담보물권은 후순위 채권자가 받은 배당금을 흡수할 수 있다.

Case 1.

배당할 금액 : 3억원

등기부에 등기된 권리들 : 

• 2015.05.06 해피은행 근저당 2억원
• 2015.06.06 홍길동 가압류 1억원
• 2015.07.07 김대감 가압류 1억원

-> 해피은행 2억원, 홍길동 5,000만원, 김대감 5,000만원

Case 2.

배당할 금액 : 3억원

등기부에 등기된 권리들 :

• 2005.05.06 홍길동 가압류 2억원
• 2005.06.06 해피은행 근저당 1억원 (담보물권)
• 2005.07.07 김대감 가압류 1억원

-> 홍길동 : 3억원 x (2억 / (2억 + 1억 + 1억)) = 1억 5,000만원

해피은행 : 3억원 x (1억 / (2억 + 1억 + 1억)) = 7,500만원

김대감 : 3억원 x (1억 / (2억 + 1억 + 1억)) = 7,500만원

흡수배당
담보물권이 있는 권리자가 받아야 할 금액을 모두 받지 못했을 경우 이를 채울 때까지 다음 순위에게 배당된 금액에서 흡수한다.

-> 홍길동 가압류 : 1억 5,000만원 (안분배당)

해피은행 근저당 : 1억원 (안분배당 + 흡수배당)

김대감 가압류 : 5,000만원 (안분배당 - 흡수배당)

임차인의 배당순서 파악하기

1. 말소기준권리 찾기
2. 소액임차인 여부 확인하기
3. 임차인의 우선변제권 발생일 확인하기
4. 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지 확인하기

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