너나위 2025 부동산 투자 절대 원칙

라이브 강의 듣고 기록용

https://www.youtube.com/live/ldEPmB-pot0

 

Session 1. 부동산 투자 시작하는 법

투자 대상 (언제 어디에 투자할까?)

장점

• 규격화되어 있음 (토지/빌라와 다름)
• 무이자 레버리지 가능 (토지/상가와 다름)
• 시세차익 중간 (토지 > 아파트 > 상가 > 오피스텔, 빌라)
• 성공확률이 높음 (옆 부서 박차장님도 성공)
• 주식과 비교한다면?

단점

• 토지보다 시세 차익이 적음
• 소액투자가 어려움 (단돈 1,2천만원)
• 팔기 전엔 내 돈이 아님

전업투자자가 아닌 이상 아파트가 가장 인풋대비 아웃풋에서 유리하다
그 아파트 투자 지금 해도 괜찮은걸까?

멈춰있거나 하락한다는 것 자체가 돌아보면 큰 기회

 

Q. 전고점 찍으면?
A. 실거주라면 모를까 나라면 투자 안한다

 

공급, 금리 등 모든 면에서 투자나 내집마련에 유리

 

공급

 

금리

 

투자 과정 (어떻게 돈이 되는걸까?)

Q. 매매, 전세 모두 10년 전보다 지금이 싼 아파트가 있나요?
A. 적절한 시기에 적절한 대상을 매매해서 장기간 보유하면 누구나 이런 결과를 얻을 수 있다

10년 전보다 적게는 2배, 많게는 3배 상승 (전세도 꾸준히 상승)

적절한 시기에 적절한 대상을 매매해서 장기간 보유하면 누구나 이런 결과를 얻을 수 있다

더 가치있는 아파트를 고를 수 있는 능력을 갖추면 누구나 얻을 수 없는 결과도 얻을 수 있다

Q. 수영 위험해? 안 위험해?
A. 할 줄 알면 안 위험하다. 부동산 투자도 똑같다.

투자 요령 (어떤 걸 골라야 할까?)

GTX-A로 핫한 아파트

 

신축 호재 가득 아파트 (파주) vs 듣보잡 구축 아파트 (마포구)

위치가 소문보다 훨씬 중요하다 (유명한 외곽 vs 듣보잡 서울 안쪽)

같은 서울이라면? 같은 경기도라면? 엇비슷한 위치라면?

서울 안에 있는 아파트 중에 아직 가격이 많이 오르지 않은 아파트가 있지 않을까?

어디가 더 좋은 곳일까? 1번 vs 2번

어디가 더 좋은 곳일까? 1번 vs 2번

 

엇비슷한 위치라면 더 우월한 환경(편의성, 안전성 등)을 골라야 한다

• 중심부에 가까운 위치
• 편의시설 인접 분리 주거지
• 유해환경 없는 분리 주거지
• 평지인 대규모 분리 주거지

- 서울/수도권 유망지역 리스트
반포, 개포, 이촌, 잠실, 마포, 성동, 광진, 이문, 독립문, 신길, 고덕, 가락
과천, 분당, 평촌, 하남, 수지, 광명, 구리, 북의왕
장위, 흑석동, 노원 중계 하계, 마곡, 목동
인천이나 경기 북부 지역은 투자 너무 이르다

 

이것까지만 해도 3,4년치 시행착오는 피해갔음 (따라한다는 전제하에)

 

Q. 두 채를 사면 나는 어디 사나요

A. 월세나 전세 살면 되는데 한 채는 실거주를 해도 됩니다

 

Session 2. 궁금한 것들과 대답

 

Q.

부동산을 시작하고 싶은데 어떤 걸 고려해서 이 집에 투자할 가치가 있는지 향후 어떤 걸 보고 가격이 오른다고 하는지를 모르겠습니다. (초품아, 대단지, 교통 외) 투자를 하려면 이러한 부분을 더 잘 알아야 하고 신중하게 판단해야 하는데 이러한 사소하고 기초적인 부분을 공부하는데 접근하기가 어렵습니다.

직장인이라 책으로 접하면 집중의 한계가 있었습니다. 그리고 혼자 공부한다면, 하면서 궁금하고 의문사항이 있을 때 바로바로 해결하지 못하는 어려움이 있을 것 같습니다.

 

A.

위치(시간) -> 환경(편의성, 안전성)

같은 돈으로 위치 더 가깝고 환경 더 우수한 것을 골라 사는 게임

얼죽신보다 입지가 훨씬 중요하다

이게 하루 아침에 될까?

독서-임장-강의(질문)을 반복해야 결과로 따라온다

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Q.

최대한 상급지/지하철 인접/대단지이지만 구축에서 시작하려고 하는데 금액이 혹시 떨어지지 않을까, 언제가 사기에 적기일까 등이 좀 고민되어요.

그리고 방 하나에 거실 있는 14-17평 정도 되는 아파트들이 종종 있는데 이런 아파트 형태도 투자하기 괜찮은지, 또 가끔 복층 아파트가 있는데 그런 아파트도 괜찮을지 고민됩니다.

 

A.

대략적으로 좋은 시기는 알 수 있지만 바닥은 못 맞춘다

떨어지지는 않을까? -> 떨어지면 대응이 가능할까?

방 하나에 거실 이런거 좋다 다만 전제조건은 오피스텔이랑 겹치는 구조, 즉 원룸 형태.

왜 아파트를 선택했는지를 잘 생각해보시기 바랍니다

아파트의 장점은 규격화되어있다는 것인데 복층은 일반화된 기준이 아닐 수 있기 때문에 피하는게 좋다.

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Q.

처음은 누구나 100% 확신을 가지지 못한다고 하지만, 확신이 부족하니 진짜 투자할 사람으로, 적극적으로 부동산이나 사장님과 대화하기가 어려운 것 같습니다. 경험이 부족할 때 1%라도 확신을 더 가지기 위해서는 어디서 얻어진다고 생각하는지 궁금합니다. 경험만이 답일까요..?

 

A.

경험 -> 반복 -> 실력 -> 결과

무지 -> 깨달음 -> 용기 -> 결단 -> 경험

무지하다는 것을 인정하고 깨달음의 수준을 높여나가세요

독서-임장-강의(질문)를 반복해보세요

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Q.

저는 20대 후반이며 내후년 결혼 예정입니다. 내집마련을 할지 투자를 할지가 고민입니다. 여자친구와 저는 둘 다 직장이 경기도라 내집마련 시 경기도에 마련할 예정입니다. (서울은 오히려 직장과 너무 멀어서 내집마련으로는 고려X, 신혼부부 혜택은 수입 때문에 불가능) 투자로는 현재 가진 종잣돈으로는 지방 밖에 할 수가 없습니다. 생애최초 혜택/DSR 한도 내 대출 이용과 같은 방법으로 내집마련을 먼저 하는 것이 좋을지, 적은 종잣돈을 최대한 활용하여 지방부터 투자를 시작할지가 여전히 고민이고 방향 잡기가 참 어렵습니다. 투자 or 내집마련을 결정해달라는 뜻이 아닌, 어떻게 상황을 보고 고려해야할지 방향을 알려주시면 좋겠습니다.

 

A.

원칙 : 내가 원하는 삶에 맞는 결정을 한다

경제적 자유 = 큰 return -> 큰 risk에 맞서야 함 -> 소액 지방 투자 등

경제적 여유 = 적은 return -> 적은 risk -> 내집마련 후 천천히

그래도 어찌 해야할지 모르겠는 분이라면

나의 첫 집은 실거주 집이 더 좋은 걸까, 투자매입이 더 좋은걸까?

실거주든 투자든 더 좋은 집을 사라

 

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Q. 보유세 미친듯이 올랐을때 문재인 정부때도 전체 보유 포지션을 유지하셨나요?

A. 네 임대사업자 제도 활용하여 다주택으로 막대한 수익을 거뒀음

아파트는 임대사업자 제도가 지금 없었는데 옛날에 있었음

그래서 두 채까지라고 말했고 10억 정도는 충분히 가능

 

Q. 투자 한 채와 두번째 채의 간격은 얼마나 두어야 하나요?

A. 돈이 빨리 생기거나 시장을 많이 알고 있는 사람은 기간이 짧을 것이고 그렇지 않은 사람은 오래 걸릴 것

 

Q. 경매가 아닌 일반 매매 갭 투자를 한 이유?

A. 아파트는 인기 많아서 가격 별로 차이 안 남

매매 급매 잘 깎아서 샀고 직장인이어서 명도하기가 어려웠음

 

Q. 직접 경험한 실패 사례

A. 역전세가 많이 났을 때인데 실패 사례가 아니었던게 10년의 그 암울했던 시기를 버텼음

 

Q. 지방 중소도시는 무조건 신축을 사야하나요?

A. 지방 중소도시 사는 사람들은 구축 아파트를 아파트로 보나요? 집으로 보나요?

서울 사람들이 빌라 보듯이 보기 때문에 신축 아파트 사세요

 

Q. 교통 호재로 고점으로 보일만큼 이미 오른 곳 장기보유가 맞을까요?

A. 서울이라면 오르겠지만 지방 외곽이라면 호재가 중요하지 않고 위치가 훨씬 중요하다고 생각함

 

Q. 은퇴 후 여유자금

A. 라이프스타일에 따라 다르겠지만 안전하다고 생각하는 현금 보유가 5년치 생활비 정도라고 생각함

 

Q. 점점 전세가 사라져간다는데 전세 끼고 매매 형태가 바뀔까요

A. 전세가 월세보다 많음

여러분은 전세가 좋나요 월세가 좋나요

사람들이 좋아하는데 어떻게 없어질까요

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인생 살며 도움될 만한 이야기

오늘 시간은 여러분들에게 신호인가요?
신호라는 느낌이 조금이라도 든다면 무시하지 마시고 행동으로 옮겨 인생을 변화시켜 나가시기 바랍니다

 

너나위 pick! 재테크 입문 도서 12권

2030이라면 반드시 읽어야 할 재테크 입문 도서

 

마무리는 당연히 강의 소개였는데 결제할까 말까 매우 고민되었음

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돈이 일하게 만드는 너나위의 부동산 투자 원칙 - 25년 1월 개정판 | 월급쟁이부자들