운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편 - 2부. 왜 지금 투자해야 하는가, 3부. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

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운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 기초편 : 네이버 도서

• 밀리의 서재로 읽었기 때문에 아래에서 언급한 페이지는 다를 수 있습니다.

2부. 왜 지금 투자해야 하는가

05. 부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다

부동산 관련 책을 30권 정도 읽어보세요. (68p)

 

투자 공부도 없이 덥석 뛰어드는 사람도 문제지만, 몇 년씩 투자 공부만 하는 사람도 문제입니다.

 

부동산 투자에 전혀 문외한인 사람을 데려다놓고 30분간 설명할 수 있다면, 이제 직접 투자를 시도해봐도 됩니다.

'좋은 아파트의 기준은?', '살기 좋은 동네란 무엇인가?' 같은 주제로 부동산 문외한인 사람에게 설명한다고 상상해보면 됩니다. (70p)

 

레버리지의 4가지 종류

레버리지에는 크게 4가지가 있습니다. 대출, 전세, 증여, 시간 (78p)

 

3부. 투자의 출발선에서 고민하는 것들

11. 저점에 사서 고점에서 팔려고 하지 마라

집값에 영향을 미치는 4가지 요소

1. 국가 경제 상황의 영향

금리를 인하하면 사람들이 대출은 많이 받고 예적금은 적게 할테니 시중에 돈이 풀립니다. 또는 정부가 재정을 통해 정책적으로 시중에 자금을 풀기도 합니다. (108p)

 

2. 지역적인 영향

3. 부동산 정책의 영향

4. 심리적인 영향

 

투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들

아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감 (112p)

• 향후 3년입니다. 과거도, 현재도 아닌 미래의 입주 물량 (115p)

 

12. 배우자의 투자 반대를 극복하는 방법

• 부자가 되려면 결혼을 잘해야 한다
• 배우자를 탓하기 전에 나를 돌아봐야 한다

스스로도 확신이 없으면서 상대에게 믿어달라는 것은 억지입니다.

또한 믿음을 주려는 노력조차 하지 않는 사람은 상대가 믿어주지 않는다고 탓할 자격도 없습니다.

반대하는 배우자를 탓하기 전에 먼저 자신이 어떤 노력을 했는지 돌아봐야 합니다.

그리고 말뿐이 아닌 행동, 조그만 성과라도 보여줘야 합니다.

투자를 준비하는 자세, 그러니까 열심히 공부하는 모습을 보여줘야 합니다.
되도록 공부한 내용을 배우자와 공유하는 것이 좋습니다.
배우자가 자연스레 투자에 관심을 갖는 기회가 될 수도 있습니다.

처음부터 욕심 부리지 말고 작게 시작하세요.
배우자가 이 정도는 잃어도 상관없다고 동의할 만한 돈으로 시작해 작은 실적이라도 보여주는 것이 먼저입니다. (121p)

 

투자하기 전에 반드시 확인해야 할 지표들

'사람'을 확인하는 것은 투자의 기본

1. 인구

인구 증감은 부동산지인(aptgin.com)을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.

메인 화면 상단의 '빅데이터 지도'를 누르고, 우측 탭에서 '인구'를 선택합니다.

이때 설정값을 '인구 증감률'에 놓고 원하는 기간을 선택하면 해당 기간 동안의 인구 증감률을 파악할 수 있습니다.

2. 가구 수

부동산지인 메인 화면의  '빅데이터 지도'를 클릭하고, 우측 탭에서 '세대'를 클릭합니다.

이때 설정값은 세대 증감률에 두고, 기간은 원하는 대로 선택하면 됩니다.

 

공급과 시장 상황 파악

1. 향후 3년간 입주 물량

아실(asil.kr)과 부동산지인이라는 부동산 정보 사이트에서 해당 지역의 향후 3년간 신규 아파트 입주 물량을 확인할 수 있습니다.

아실 메인 화면 상단의 '입주 물량'을 클릭한 후, 관심 지역을 설정하고 하단의 '2022년 이후 보기'를 선택합니다.

그럼 햐후 3년간의 입주 예정량과 적정 수요가 함께 나타납니다.

부동산지인의 메인화면 상단에서는 '수요/입주/를 클릭한 후, 지역을 설정하고 검색하면 간단하게 확인할 수 있습니다.

2. 아파트 미분양률

국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

국토교통부 통계 누리에 접속하여 상단 '통계 마당'의 '명칠별 통계' 중 '마'를 선택하면 '주택>주택>미분양주택현황보고' 항목이 나타납니다. '관련 파일' 탭에서 미분양주택현황보고 파일을 내려받을 수 있습니다.

개략적인 데이터만 필요할 때는 간단하게 네이버에서 '미분양 주택 수'를 검색해보아도 쉽게 자료를 얻을 수 있습니다.

3. 경매 낙찰가율

경매 낙찰가율의 변화를 파악하면 현재 사람들의 투자 심리를 아는 데 도움이 됩니다.

경매는 일반 매매에 비하면 실수요보다 투자 수요가 많기 때문입니다.

경매 낙찰가율 변화는 대법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 확인 가능합니다.

대번원경매정보 메인 화면에서 상단의 '매각 통계' 중 '지역별 매각 통계'를 클릭합니다. 그런 다음 원하는 지역을 선택하고 검색을 누르면 됩니다.

 

'매각가율'이 낙찰가율인데, 현재 시세가 아닌 '감정가', 즉 감정평가액을 기준으로 합니다.

감정평가는 경매 개시 6개월 전에 실시하므로 낙찰가율이 높다면 '최근 6개월간 매매 수요가 많았다' 또는 '그 기간 동안 시세가 급등했다'라는 의미로 해석할 수 있습니다.

 

🤔 느낀점

이 책을 읽으면서 가장 크게 와닿은 점은 "공부만 하지 말고 실행하라"는 메시지였다. 나는 지금까지 투자에 관심은 많았지만, 늘 "조금 더 공부한 뒤에"라는 핑계로 실행을 미뤄왔다. 하지만 책에서는 몇 년씩 공부만 하는 것도 문제라고 말한다. 투자 공부를 충분히 했다고 판단되면, 직접 뛰어들어 경험을 쌓아야 한다는 점이 마음을 찔렀다. 완벽한 타이밍을 기다리는 동안 좋은 기회는 지나가버린다는 사실을 다시금 깨달았다.

 

특히 "부동산 문외한에게 30분간 설명할 수 있다면 이제 직접 투자해도 된다"는 부분이 인상적이었다. 내가 가진 지식을 정리해서 누군가에게 설명할 수 있을 정도라면, 그것은 이미 충분한 학습이 된 것이고, 이제는 행동으로 옮길 때라는 뜻이다. 아직은 투자에 대한 확신이 없지만 계속 미루고 있던 나 자신을 돌아보게 만들었다.

 

또한, 투자에는 레버리지를 적극적으로 활용해야 한다는 점이 중요하게 다가왔다. 단순히 대출뿐만 아니라, 전세, 증여, 시간까지 포함해서 레버리지를 이해해야 한다는 점이 흥미로웠다. 나는 대출에 대한 막연한 두려움을 가지고 있었는데, 책에서는 대출을 단순한 빚이 아니라 돈을 불리는 도구로 활용하는 법을 알려준다. 돈을 빌리는 것이 나쁜 것이 아니라, 어떻게 빌리고, 어떻게 활용하는지가 더 중요하다는 점을 배울 수 있었다.

 

배우자의 반대를 극복하는 방법에 대한 부분도 공감이 갔다. 나는 아직 배우자가 없지만, 이 부분을 읽으면서 미래의 남자친구를 부동산을 이미 잘 알고 경제관념이 있는 사람을 찾는 것이 아니라, 함께 공부하고 성장해나갈 수 있는 사람이면 좋겠다는 생각이 들었다. 투자라는 것이 혼자만의 결정이 아니라 가까운 사람과 함께하는 과정이라면, 서로 배우고 공유하는 것이 중요하다는 걸 느꼈다. 나 혼자만 앞서가려고 하기보다는, 함께 공부하고 의견을 나누며 같은 방향을 바라볼 수 있는 관계를 만드는 것이 더 의미 있을 것 같다.

 

또한, 투자를 할 때 감이 아니라 객관적인 데이터를 기반으로 해야 한다는 점도 인상적이었다. 부동산 투자에서 중요한 요소로 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감을 꼽았는데, 이 데이터를 직접 확인하는 방법까지 안내해 줘서 실용적이었다. 나는 지금까지 투자할 때 "느낌상 이 동네가 괜찮아 보인다" 같은 감에 의존하려는 경향이 있었는데, 이제는 데이터를 보고 판단해야겠다는 생각이 들었다. 정확한 근거 없이 투자하는 것은 도박과 다를 바 없다.

 

결국, 이 책을 통해 투자는 실행하는 사람만이 기회를 잡을 수 있다는 점을 다시금 배웠다. 무조건 덤비라는 것이 아니라, 공부는 하되, 공부만 하다가 기회를 놓치지 말라는 것이다. 나는 이제 더 이상 "조금 더 공부하고"라는 핑계를 대지 않고, 작게라도 시작해보려고 한다. 완벽한 타이밍은 없으며, 지금이 바로 가장 좋은 타이밍이라는 사실을 잊지 말아야겠다.