월250 직장인도 경매로 돈 확실하게 버는 노하우

라이브강의 듣고 기록용

https://www.youtube.com/live/sR8T41SjYGY

 

경매 쉽게 이해하기

경매에 대한 인식 체인지: 채무 해결사

경매 = 더 싸게 사서 현 시세보다 싸게 파는 방법

	일반 매매	경매
매물	집주인이 내놓아서 시장에 나옴	집주인의 채무(빚) 상환을 위해 경매 나옴
집주인	매도자	채무자 (빚 진 사람)
새로운 집주인	매수자 (가장 빨리 계약금 넣는 사람)	낙찰자 (가장 높은 금액을 쓰는 사람 = 최고가매수인)
어디서	부동산에서 거래함	법원에서 경매로 거래됨
집 내부	집 내부를 보고 살 수 있음	집 내부를 보지 않고 사야함
금액	가격: 현재 시세가 결정	입찰가: 현재 시세보다 싸게 사기로 내가 결정

경매로 돈 버는 3가지 방법

1. 내집마련 (실거주)

현재 시세보다 20~30% 싸게 내 집 마련 가능

ex. 10억 짜리 아파트 20% 싸게 8억에 사기

2. 매도수익 (시세차익)

부동산에 내놓고 바로 매도해서 빠르게 종잣돈 불리기

ex. 시세보다 싸게 받은 만큼 모두 내 수익

3. 임대수익 (현금흐름)

적은 금액으로 같은 수익을 만들 수 있어 월세 수익률도 올라감

ex. 월세 수익률 4% -> 15%

 

경매에 대한 오해와 진실

1. 경매 나오는 집은 하자가 있다
   • 인테리어, 올수리 되어 있는 집도 있음
2. 명도는 매우 어려운 과정이다
   • 코로나 이후 대면보다 전화 명도가 더 많음
   • 전화 5~8번만에 끝나는 협의 명도
3. 경매로 받은 아파트는 잘 안 팔린다

 

아파트 경매 수익 공식

부동산 투자로 돈 버는 원리 이해하기

일반적으로 부동산 투자는 '미래 가치'를 파악해야 하기 때문에 공부를 많이 해야 합니다.

입지, 학군, 교통, 인프라, 일자리,
생활수준, 호재, 공원, 병원, 초품아,
커뮤니티, 주차장, 건축연도, 대단지, 저평가

-> 경매는 이거 다 몰라도 됩니다.

 

경매로 돈 버는 원리 이해하기

경매는 이미 형성된 '현재 가치'를 기준으로 투자하면 됩니다.

권리 분석

입찰해도 괜찮은지? 안전한 아파트 찾기

1. 등기부등본 분석
2. 임차인 분석

가격 분석

현재 가치는 얼마인지? 경쟁력 있는 입찰가 찾기

입찰가 = 매도 예상가 - 비용(6~7%) - 수익(10~15%)

 

아파트 경매 수익 공식 6단계

1. 물건 선정
2. 권리 분석 (등기부 + 임차인분석)
3. 임장 (입찰가 분석)
4. 법원 입찰
5. 명도
6. 매도 (세금 처리)

초보자라면 소유자 매물로만 시작해도 됩니다.

 

권리 분석이란

이 집(부동산)을 사면 문제 없이 내 것이 되는지 확인하는 과정

= 경매로 낙찰 받으면 예상치 못한 비용 없이 내가 집주인이 될 수 있는지

 

권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기 (저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기)
2. 말소기준권리보다 앞선 등기부 권리 찾기 (선순위 찾기)
3. 임차인의 전입일과 비교 (대항력 유무) <- 소유자 매물일 경우 PASS
4. 그 외 등기부 외 인수권리 찾기 (매각물건명세서 확인)

말소기준권리란?

초보자는 아래 3칸이 비어있는 것으로 선택하기

 

경매 초보자가 반드시 주의해야 할 3가지

경매 초보자가 반드시 주의해야 할 3가지

1. 경매의 목표는 '낙찰'이 아닌 '수익'입니다.
   • "입찰가 계산 공식은 반드시 지키자!"
   • [매도예상가 - 비용 - 수익 = 입찰가]
2. 임장 없이 입찰할 때 발생할 수 있는 리스크 = 나의 책임
3. 초보자라면 이런 아파트는 일단 피하세요
   • 나홀로 아파트, 1층

결론

• 법원 절차 아래 쉽고 안전하게 돈 버는 부동산 투자
• 남들보다 1억 싸게 내집마련 가능
• 부동산 시장 상관 없이 꾸준히 돈 벌 수 있음
• 소액(3천만원)으로 시작 가능
• 매매사업자로 합법적인 절세 가능

권리분석 더 공부해야 하는 것

• 집주인 아파트 1개 - 경쟁률 매우 높음, 낙찰 확률 낮음
• 임차인 사는 아파트 9개 - 경쟁률 낮음, 낙찰 확률 높음

 

아파트 경매 투자 성공기

1. 25년차 헤어디자이너 -> 3년차 경매투자자

사례3에서의 경우 1등이 대리입찰에서 인감증명이 인터넷 발급이어서 법원에서 인정 X로 무효되서 2등인데 입찰됨

 

경매로 싸게 사고 매매사업자로 절세하기 = 수익 극대화

Q. 매매사업자는 언제 내야하는지

A. 차후에 낙찰 받고 나서 내도 됨

 

2. 8년차 직장인

 

3. 10년차 전업주부

 

 

Q&A

Q. 임의경매와 강제경매의 차이

A.

임의경매 - 물권자, 은행

강제경매 - 채권자, 카드사

근데 이거 몰라도 됨

 

Q. 대출?

A. LTV, DTI, DSR

KB시세 평균가/일반가 x 70%

10억짜리 아파트면 7억 나오는데 8억 낙찰 받으면 1억만 있으면 됨

 

Q. 세금과 매매사업자 관련 질문

A.

개인의 경우 1년 이내 팔면 국세 70%, 지방세까지 하면 77% 세금, 2년 이내면 60%

사업소득으로는 6%부터 -> 과세표준 때문에 더 나가긴 함

매매사업자는 증빙자료 필요

 

Q. 경매 용어나 기본개념 이해하기가 어려워요

수능영어 단어 5000개 X -> 경매용어 20개 O

 

Q. 초보자가 많이 하는 실수는 어떤건가요?

권리분석 / 임장x / 0 하나 더 쓴 입찰

 

Q. 명도해야하는데 임차인이 안 나가면?

법은 '낙찰자'의 편입니다.

 

Q. 주부나 프리랜서도 대출이 나오나요?

경락잔금대출은 대부분 다 나옵니다.

(다만, 개인의 특수한 상황은 개인상담 신청하세요)

 

Q. 일단, 뭐부터 공부해야 되나요?

권리분석부터 합시다.

 

Q. 직장인이라 매매사업자 못 낼 수도 있다고 하던데

A. 본인 선택

 

Q. 무주택자는 아무 상관 없을 것 같은데 1주택자나 다주택자는 투자 어떻게 하나요?

A. 무주택자는 취득세 중과 피할 수 있으므로 전국 어디든 상관없음

1주택자는 비조정지역 외 물건으로 투자

다주택자는 공시지가 1억 이하 지역은 취득세 중과 안됨

 

Q. 분양권 갖고 있는데 경매 할 수 있나요?

A. 분양권 시점에 따라 다름

분양권이 주택 수 포함되는 시기 이후라면 1주택자로 해당

 

Q. 지방은 어려운데 공실이나 안 팔리는 경우는 어떤가요?

A. 공실이나 안 팔리는 경우 감안해서 물건 가치 판단

 

Q. 사업자 대출이 많은데 경매 대출 되나요?

A. 사업자 대출은 DSR에 안 들어감

 

Q. 요즘 부동산 경기 안 좋다는데 수익이 날까요?

A. 매수자가 없어서인건데 싸게 팔면 됨

정말 싼 금액이 얼마일지 고민하는 시간이 지속되어야 한다.

경매는 경기와 상관 없음

 

Q. 임차인에게 돈 안 주고 나가게 하고 싶음

A. 임차인이 배당받는 금액이 있다면 배당받은 금액을 받기 위해서 낙찰자의 명도확인서라는 자료가 필요

해당 자료를 통해서 협상을 이루어 나간다면 이사비 없이 명도 가능

그런 사람들은 입찰하기 전부터 예측 가능

 

Q. 경락잔금대출 최대로 많이 받는 법

A. 싸게 낙찰 받으면 됨

 

Q. 명도강제집행 절차

A. 인도명령제도는 명도 소송을 통한 6개월짜리를 3~4일만에 소유자 같은 경우 바로 진행될 수 있게 함

인용되게 되면 해당 인도명령에 대한 집행권한을 받고 집행관에게 위임을 해서 집행관이 강제 집행을 하게 됨